Le décret d’application de la loi ELAN portant sur l’individualisation des frais de chauffage, d’eau chaude et de climatisation dans les logements collectifs vient de sortir. Il s’inscrit dans un contexte de meilleure maîtrise énergétique, tant du point de vue des dépenses que de l’impact environnemental. Il vient donner un sérieux coup d’accélérateur à une évolution technique et réglementaire devenue inéluctable.

De la Loi Transition Énergétique pour la Croissance Verte (LTECV) à la loi ÉLAN

Selon l’ADÈME (Agence De l’Environnement et De la Maîtrise de l’Energie), le chauffage représente 62 % des consommations d’énergie dans une habitation, et près de 20% des consommations énergétiques en France. Sur les 16 millions de logements collectifs existants, 4,5 millions sont chauffés par un chauffage collectif. Dans ce cas, la facture énergétique est encore souvent répartie entre des occupants non pas en fonction de la consommation réelle, mais au prorata de la surface des logements concernés (tantième).

Afin d’agir collectivement en faveur de la transition énergétique et éviter le gaspillage, la loi LTECV du 17 août 2015 avait déjà posé le principe de l’installation de compteurs individuels de frais de chauffage et d’eau chaude sanitaire dans les immeubles collectifs. De nombreuses études ont effectivement prouvé qu’un dispositif de mesure des consommations qui prévoit une facturation à l’occupant en fonction de ses consommations réelles générait 15 à 20 % d’économie d’énergie.
Le décret du 30 mai 2016 prévoyait donc sa mise en place progressive par les bailleurs ou syndics de copropriété concernés d’ici au 31 décembre 2019, pour autant que ce soit possible techniquement et viable économiquement. En cas d’impossibilité, les gestionnaires de bâtiment n’étaient pas tenus d’en apporter la justification. Le flou de la mesure avait considérablement ralenti le déploiement du dispositif.

Le législateur a décidé de renforcer cette obligation dans le cadre de la loi Élan (loi évolution du logement et aménagement numérique de 2018), notamment par le décret conjoint des Ministres chargés de l’énergie et de la construction qui a précisé le 23 mai dernier le champ d’application du dispositif. En voici les principales composantes.

– Les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/m2/an, dès la sortie du décret ;
– Les immeubles dont la consommation est inférieure à 120 kWh/m2/an et supérieure au seuil fixé par arrêté, à compter d’octobre 2020.

Quelles modalités pour se mettre en conformité avec la loi ÉLAN ?

– En installant un compteur d’énergie thermique, à l’entrée du logement, pour les immeubles dont le chauffage est assuré par un système horizontal de chaleur.
– En installant un répartiteur de frais de chauffage électronique, pour les systèmes de chauffage à distribution verticale de chaleur.
Dans ces deux cas, les données seront récupérées quotidiennement à l’aide d’un système de télérelève qui devra être généralisé à partir de 2020.

Comment faire si l’individualisation des frais de chauffage s’avère impossible ?

Dans certains cas, l’individualisation des frais de chauffage se révélera peut-être techniquement impossible ou entraînerait un coût excessif au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées. Dans ce cas, le texte du décret indique que le propriétaire ou le syndic de copropriété devra « établir une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note expose, le cas échéant, la méthode alternative employée pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement. »

Quelles sont les prochaines étapes de la mise en application de la loi ÉLAN ?

Un prochain arrêté apportera d’ici la fin de l’année de nouvelles précisions sur les points suivants :
Le seuil de consommation des immeubles (kWh/m2/an) en dessous duquel il ne sera pas obligatoire de mesurer les consommations ;

Les cas d’impossibilité technique et le contenu de la note de justification établie par le propriétaire ou par le syndic de copropriété;

Les méthodes alternatives susceptibles d’être employées pour évaluer la quantité de chaleur consommée dans chaque logement, lorsqu’il n’est pas possible techniquement de munir l’immeuble de compteurs individuels ni de répartiteurs de frais de chauffage ou lorsque cela entraînerait un coût excessif au regard des économies attendues.

Même si ce texte reste à compléter, sa parution marque une nouvelle étape vers l’individualisation des frais de chauffage dans le secteur du logement collectif. La transition est en marche.

Chez Vertuoz, nous proposons ce savoir-faire. Nous vous accompagnons pour répondre à ces enjeux réglementaires.