Aujourd'hui, grâce aux nouvelles technologies, les actifs immobiliers fournissent des données qui permettent d'offrir plus de services aux résidents tout en optimisant l'utilisation des surfaces utiles et les coûts d'exploitation. Ce sont les bâtiements connectés. En couvrant l'ensemble de cette "chaîne de valeur DATA", Openfield et Vertuoz se positionnent comme un acteur unique, en travaillant à la création d’une nouvelle offre de services, créatrice de valeurs ajoutées pour l'ensemble des parties prenantes de l'immobilier.   « Un bâtiment intelligent, c’est tout d’abord un bâtiment producteur de données » explique Cécile Hullin, directrice des solutions clients chez Openfield. Pour opérer, il s’appuie sur différentes « couches » technologiques : des capteurs pour relever des informations, des infrastructures réseaux et de la connectivité, des systèmes informatiques et techniques qui vont produire leurs parts d’information, de la data science et de l’intelligence artificielle pour interpréter et valoriser les données. Cette dernière discipline est à la frontière des mathématiques et du langage informatique, en s’appuyant sur l’algorithmique… « Le bâtiment intelligent est aujourd’hui entré dans l’ère du big data. De gros volumes de données produits en temps réel et sous des formats variés. Le label R2S (« Ready to Service ») va inciter à plus d’interopérabilité dans les systèmes des bâtiments. Jusqu’à hier, les bâtiments n’étaient pas suffisamment ouverts pour que les croisements de données soient faisables et produisent réellement de la valeur » souligne Cécile Hullin. L’objectif est de faire du bâtiment une centrale de production de données, « au service de ses usagers, qu’il s’agisse de ses gestionnaires ou de ses occupants ». Et les cas d’usages sont nombreux.  

1- Optimiser la gestion des espaces

En France, le taux d’occupation des bureaux est de 55%. Par ailleurs, 40% des salles de réunion sont réservées… mais ne sont pas utilisées. « Mesurer et comprendre l’usage des différents espaces et ressources pour les optimiser est donc sans doute le cas d’usage fondateur » indique Cécile Hullin. Bailleurs, preneurs ou gestionnaires ont besoin d’améliorer l’efficacité opérationnelle de leurs locaux, en phase avec les attentes des usagers et de maîtriser le coût au m2.

« Dans le tertiaire, un poste de travail est évalué entre 12 et 15 K€ par occupant. En confrontant les données réelles d’utilisation des postes, il est possible de réaménager au sein d’une même équipe ou d’un service avec plus d’agilité »

Cette gestion optimale des espaces et ressources est très intéressante pour le gestionnaire, alors que se développe le flex-office et le télétravail dans les entreprises. En élargissant le service de réservation aux autres ressources du bâtiment, comme les outils de travail (paperboard, écran…) ou les places de parking, la mesure de l’usage réel par rapport aux capacités proposées va offrir un nouveau service personnalisé à l’occupant tout en délivrant des économies potentielles à l’exploitant.  

2- Améliorer la gestion des équipements et des services

Les données permettent également d’optimiser l’exploitation et la maintenance réalisées dans un bâtiment. « Jusqu’alors, les exploitants travaillaient avec des contrats et des engagements de services figés. Aujourd’hui, les dysfonctionnements peuvent être signalés par les occupants par exemple à partir d’une appli de smartphone ». Avec ces données, il est possible d’ajuster en temps réel le plan d’intervention d’un technicien et de rendre encore plus efficientes les actions de maintenance. Avec, à la clé, plus de qualité de services pour les occupants finaux et des coûts de maintenance souvent mieux maîtrisés pour les exploitants.  

3- Doper le confort et la productivité des résidents

De nouveaux capteurs multi thématiques et multi usages vont générer des données mesurant la luminosité des espaces, leur hygrométrie, leur acoustique, leur température, la qualité de l’air… « Monitorer ces données sur le confort et le bien-être permet d’apporter des preuves concrètes sur la qualité de l’environnement de travail, ce qui en fait un levier d’attractivité et de fidélisation ». En parallèle, de nombreux services peuvent être déployés : application de covoiturage, de conciergerie, information sur la fréquentation du restaurant d’entreprise, géo-guidage dans les immeubles. Les services RH des entreprises ont également la possibilité d’aller plus loin en proposant aujourd’hui des services additionnels avec la possibilité de faire de la prévention santé auprès des salariés :

« Un module de e-learning par exemple sur la santé au travail permet de faire de la sensibilisation auprès des salariés. Son usage rassemblera des informations sur l’état de santé au travail perçu par les collaborateurs, couplé à d’autres données comme le parcours géographique sur le lieu de travail ou encore les données de capteurs de bruit…. Autant d’indicateurs précieux, qui, lorsqu’ils sont croisés permettent d’alerter sur les risques ou les niveaux de performance au travail ».

4- Renforcer la performance énergétique

En bout de chaîne, les données contribuent à ajuster les consommations énergétiques. « En matière de Gestion Technique du Bâtiment (GTB) et notamment d’énergie, là encore, de nombreux instruments existent déjà, mais ils avaientt tendance à être plutôt fermés ». Aujourd’hui, dans le tertiaire, les nouveaux bâtiments sont capables de gérer le stockage et la répartition de l’énergie et de contribuer à la transition énergétique. Sur les bâtiments existants, il est également possible de collecter une mine d’informations pour faire des simulations et dimensionner efficacement la GTB d’un futur bâtiment, ou ajuster les réglages d’un automate déjà installé. Toutes les données collectées, passées au filtre de la data analyse, constituent une mine d’informations pour ainsi assurer une meilleure maîtrise de l’énergie qui y sera consommée. La collecte en temps réel et restitution de données « sensibles » sera également stratégique quand il s’agit de sites abritant des services ou des activités protégées (banques, ministères, laboratoire de recherche…). Elle facilitera la mise en place d’un plan d’intervention (confinement ou évacuation en cas d’alerte), avec un suivi en temps réel des flux d’individus. L’anonymisation et le brouillage de parcours seront critiques dans le traitement des données.  

En conclusion...

La valeur ajoutée des données appliquées aux bâtiments tertiaires ne fait aucun doute. Il convient néanmoins de prioriser et d’intégrer de nouvelles solutions de collecte, traitement et exploitation des données. « Travailler la performance énergétique sans avoir maîtrisé au préalable l’occupation de l’espace de travail n’apporterait pas beaucoup. Les sujets de confort, de bien-être ou qualité de vie au travail peuvent apporter des bénéfices substantiels d’un point de vue RH pour les entreprises ayant un très fort turn-over ou des difficultés de recrutement. La gouvernance des données est un sujet délicat à aborder et à clarifier très vite » met en lumière Cécile Hullin. La question de la confidentialité des données en est un autre, si le bâtiment se dote de la capacité à tracer les comportements de ses occupants. Il convient de moduler ses inquiétudes : depuis mai 2018, les entreprises ont l’obligation d’être conforme au Règlement Générale sur la Protection des Données (RGPD). « En matière de données récoltées dans le bâtiment, un devoir d’information est obligatoire auprès des occupants, assorti d’un registre de consentement éclairé. Le respect de la confidentialité des données doit être assorti de garanties précises » commente la directrice des solutions clients. L’anonymisation des données par les algorithmes est rapidement stratégique. « Un sujet qui n’est jamais bloquant pour autant que l’usager final soit conscient de la valeur ajoutée apportée par les données » conclut Cécile Hullin.