Selon Christian Crozier, président d’Urban Practices et président de la commission « Services aux utilisateurs du bâtiment et du territoire » de la SBA, les bailleurs sociaux ont tout à gagner en « mettant en place une infrastructure de communication commune et mutualisable » dans leurs immeubles. Ils pourront à la fois améliorer leurs performances économiques et rendre leurs logements plus attractifs.

« À ma connaissance, aucun bailleur social en France n’a jusqu’à présent déployé une stratégie numérique massive », affirme Christian Crozier. Différentes actions ponctuelles de digitalisation dans l’habitat ont néanmoins été lancées. Déjà, elles démontrent des bénéfices concrets pour les gestionnaires au service des occupants.

Gestion de l’énergie et maintenance des bâtiments, priorités du bailleur

Jusqu’à présent, les expérimentations mises en place par les bailleurs sociaux visaient à répondre à deux priorités : la gestion de l’énergie et la maintenance des bâtiments, dans une optique de maîtrise des charges.

« 44 % des consommations énergétiques en France sont dues en effet aux bâtiments et 46 % du coût global d’un logement social proviennent de son exploitation et de sa maintenance technique, souligne Christian Crozier. À la lecture de ces chiffres, on comprend bien pourquoi les initiatives des bailleurs se concentrent sur ces deux problématiques. »

Pour y répondre, diverses solutions sont testées dans le logement social. Quelques exemples permettent de mieux appréhender la portée de ces solutions et les bénéfices escomptés.

Du suivi des consommations énergétiques à la supervision des chaudières

Et s’il suffisait de suivre ses dépenses d’énergie et de fluides pour faire des économies ? L’électricité, par exemple. C’est le résultat de l’étude TicElec réalisée par une équipe du CNRS, qui a montré que le simple fait de fournir à des foyers une information sur leur consommation électrique en temps réel incitait spontanément à réduire la consommation de 20 % ! Autre exemple, la mise en place d’une solution d’individualisation des frais de chauffage et eau chaude sanitaire, comme Vertuoz Habitat+, amène en moyenne une réduction de -20% des consommations (Sources : ADEME, Syndicat de la Mesure, EVVE)

« Dans cette perspective, des bailleurs sociaux fournissent à leurs locataires une application qui leur permet de superviser leur consommation d’énergie depuis leur smartphone ou leur tablette, décrit Christian Crozier. D’autres gestionnaires cherchent à repérer les dysfonctionnements de chauffage, avec un logiciel de mesure de température de la chaufferie, qui informe en temps réel le bailleur, le technicien et le locataire pour lancer une intervention dans les meilleurs délais. D’autres encore visent à identifier les chaudières les plus souvent en panne sur le parc, à l’aide d’un logiciel de suivi de maintenance, qui permet de mieux cibler les investissements. »

À la clé, le bailleur bénéficiera d’une meilleure réactivité en matière de réparation et d’économies générées par une gestion optimisée de son parc de chaudières.

Une préoccupation croissante : le vieillissement des habitants

Une autre problématique s’est récemment ajoutée aux enjeux énergétiques et de maintenance dans les bâtiments sociaux : le nombre de locataires âgés est en constante augmentation. Près de 30 % des habitants ont plus de 65 ans. Or les gestionnaires cherchent à maintenir à domicile ces personnes âgées. « Prenons un exemple simple, propose Christian Crozier. La réglementation oblige à installer des détecteurs de fumée dans les logements. Le bailleur innovant optera pour un capteur connecté, qui interagira avec d’autres appareils de domotique, comme les systèmes d’alarme ou le verrouillage des ouvertures, et alertera le concierge sur son smartphone si nécessaire, pour qu’il aille voir ce qu’il se passe. » Des expérimentations sont également en cours sur la gestion connectée de l’éclairage, la détection des ouvertures du réfrigérateur ou du déclenchement de la chasse d’eau, pour transmettre des informations à distance au prestataire en charge d’une personne âgée : si celle-ci ne se lève pas et n’effectue pas les gestes de son quotidien aux heures habituelles, il sera alerté et agira.

Et beaucoup d’autres intérêts diffus dans le logement social

Et ce n’est pas tout ! Le cabinet d’ingénierie dans le domaine du logement social Urban Practices a conduit une étude pour l’Union Sociale pour l’Habitat USH, sur la thématique « Bâtiments / Logements connectés dans l’habitat social », publiée dans le Cahier Repères de l’USH de décembre 2018. À cette occasion, 150 bailleurs ont été interrogés sur tout le territoire français et ont exprimé leurs attentes vis-à-vis du numérique : « Le contrôle d’accès a été fréquemment abordé, avec les questions de clés connectées ou de détection des ouvrants, liste Christian Crozier. La sous-utilisation des parkings a été mentionnée également. Les bailleurs sont intéressés par des solutions digitales pour louer les places libres. » Sur de très nombreux aspects, les bailleurs sociaux ont donc intérêt à connecter leurs bâtiments. Mais comment accélérer la tendance de digitalisation du bâtiment pour répondre aux préoccupations des bailleurs ?

« Nous travaillons actuellement sur le projet de coupler les rénovations thermiques des immeubles sociaux existants avec une gestion intelligente du bâtiment, conclut Christian Crozier. Jusqu’à présent, la rénovation s’intéressait uniquement au bâti. En ajoutant une architecture numérique à leurs immeubles, les bailleurs accéderont à une « intelligence » active capable de réduire les consommations d’énergie, de détecter les fuites, de superviser les maintenances et de répondre à tous les nouveaux usages des occupants. Ils tirent ainsi profit d’une réelle opportunité d’amélioration et valorisent d’autant plus l’attractivité de leurs bâtiments. »